Société civile immobilière : comment ça marche ?

Publié par DEMILECAMPS le 14/11/2023
dans la categorie INFORMATIONS

Créer une société civile immobilière (SCI) permet de constituer et gérer un patrimoine à plusieurs. Cette forme juridique apporte de la flexibilité et permet de bénéficier d’une fiscalité avantageuse, notamment dans le cadre d’une succession. Comment constituer une SCI ? Quelles règles régissent ce statut ? Quels sont ses avantages ? On vous donne toutes les réponses.

Qu’est-ce qu’une société civile immobilière ?

Une société civile immobilière (SCI) est une structure juridique constituée a minima de deux personnes, chacune ayant le statut d’associé, permettant de gérer un ou plusieurs biens immobiliers. Le patrimoine immobilier est détenu par la société civile immobilière et chaque associé reçoit des parts sociales proportionnelles à son apport.

Comme toute société, la société civile immobilière dispose de statuts, régissant son fonctionnement. Rédiger les statuts permet notamment de définir les modalités de prise de décision, à l’unanimité ou à la majorité par exemple.

Par ailleurs, les associés d’une SCI désignent un gérant, qui aura comme fonction de prendre à sa charge la gestion courante du ou des biens immobiliers détenu(s) par la société, sans avoir à engager de formalités auprès des autres associés.

Société civile immobilière : quels avantages ?

La société civile immobilière facilite la gestion et la transmission du patrimoine immobilier.

Gestion du patrimoine au sein d’une SCI

Dans le cadre d’une société civile immobilière, les dettes et bénéfices engendrés par le bien détenu par la société sont répartis entre les associés. Ainsi, si des travaux doivent être accomplis sur les biens détenus, leur coût est assumé par l'ensemble des associés, à hauteur des parts sociales qu’ils détiennent.

De plus, obtenir a minima l’accord des associés représentant la majorité des parts sociales de la société est nécessaire pour procéder à la cession du bien. En cas d’une mésentente, ou d’aspirations divergentes, la société civile immobilière permet de protéger le patrimoine. Aussi, la société civile immobilière est particulièrement indiquée afin de gérer un patrimoine familial.

Transmission du patrimoine au sein d’une SCI

La société civile immobilière a l’avantage de faciliter la transmission d’un patrimoine.

Si, en tant que parents, vous souhaitez transmettre un bien immobilier à vos enfants, vous pouvez leur céder des parts de votre SCI de manière successive. Vous bénéficiez ainsi des abattements prévus pour les droits de succession en ligne directe, s’élevant à 100 000 € par enfant pour chaque donation, renouvelable tous les 15 ans.

Quelles démarches effectuer afin de créer une SCI ?

Afin de constituer une société civile immobilière, vous devez :

• rédiger les statuts, indiquant notamment le gérant et le siège social de la société (qui peut être le domicile du gérant)
• constituer et déposer le capital auprès d’une banque
• publier un avis de création de votre société dans un journal d’annonces légales
• procéder à l’immatriculation de la société en ligne sur le site du guichet des formalités des entreprises : formalites.entreprises.gouv.fr

Quelle fiscalité pour les bénéfices de la société civile immobilière ?

Votre société civile immobilière peut engendrer des bénéfices si les biens qu’elle détient sont loués et que vous percevez en contrepartie des loyers.

Les revenus fonciers perçus dans le cadre de la société civile immobilière sont soumis à l’impôt sur le revenu. Chaque associé indique, dans sa déclaration de revenus, les sommes qu’il a perçues par le biais de la SCI.

Toutefois, si votre société civile immobilière met à location des biens meublés, elle est considérée comme exerçant une activité commerciale et sera soumise à l’impôt sur les sociétés.